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楼市分化太魔幻!南方在打压,北方却在自救?

全国首个:地方政府鼓励房地产公司打折让利
近日,黑龙江省哈尔滨市发布了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确鼓励房地产企业采取折扣促销、团购等方式让利出售新建商品房。
明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房;同时公积金贷款项目随时提交随时审批。
即日起至2020年12月31日,支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。
这是地方政府积极鼓励房地产公司降低价格去库存的第一个案例。实际上,尽管哈尔滨房地产市场冷淡,但尚未出现大幅下降。
但是,该地区新房和二手房的交易量相较往年有所下降,二手房价格也连续数月下降,挂牌量达到了新高。毫无疑问,及时呼吁打折让利,是一种预防性措施。
现在又是年关, 开发商承受着回款的压力。政府选择鼓励开发商此时让利, 实际上,政府也承担了风险。 毕竟,大规模的降价会引发维权和闹事,而政府在这种压力下还这样做,是权衡利弊后的艰难决定。
回顾前几个月,河南开发商也聚集在一起说“不降价”,但现在哈尔滨却鼓励“降价”,今年的房地产市场确实是魔幻的。但是,无论是联合不降价还是鼓励降价,都指向一个方向:房地产市场并不那么好过,尤其是在北方。

全国房地产市场分化趋势,越来越明显
近年来,北方人口持续外流。东北三个省中,人口流出最严重的是黑龙江。 2019年,黑龙江省净流出18万人。不仅人才吸引力不足,人口外流率高,东北三个省的生育潜力也不足。2019年,东三省的自然增长率为负数,也是全国仅有的三个负数省份。
2019年,辽宁省自然人口增长率为-0.80‰,黑龙江省自然人口增长率为-1.01‰。
缺乏生育的意愿,缺乏人才的吸引力,缺乏吸引资本的魅力,北方城市的处境正变得越来越尴尬。
最尴尬的是,没有比较就没有伤害。今年,济南和郑州房价不断下行,鹤岗、阜新、铁岭等城市局部房价更是跌到了“白菜价”;往南看,深圳和东莞的房价却飞涨。全国房地产市场的分化趋势越来越明显。
之所以有这么多人都觉得买房能赚钱,其实就是这最近10年的趋势,强化了认知,比如北京10年前房价才2万多,现在已经6万多,翻了2倍,深圳、厦门更是翻了3倍,这都是房价涨的最快的地区。但是如果要折合成年化回报,北京是11%,而深圳也才14%,其实作为投资品来说, 回报也并不是特别离谱,而其他的城市可能就更少了,比如苏州和珠海涨了1.5倍,天津和南京涨了1倍,年化回报只有7-8%。之所以你觉得赚了很多钱,主要是因为加了3倍的杠杆,但要知道,加杠杆这个事,是有巨大风险的,他是一把双刃剑,涨的时候你很高兴,跌的时候,他就会要了你的命。比如要清楚,你的杠杆资金成本就是每年5%,所以也就是说,如果未来房价跑不赢每年5%,你用杠杆去投资,其实都是亏损的。这还不算折旧和各种费用。

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