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真降?还是假摔?武汉楼市的真相太魔幻

 

       楼市这么久以来,往往我们听到最多的是,房价又涨了!还有一句话叫,买涨不买跌!

  房子涨价早已是司空见惯的事!

  那降价呢?几乎都是小概率不可能的事,永远都有人在耳边劝你,别做梦了,要买趁早!

  然而,在今年这场特殊的大环境下,以上两种楼市论调,似乎不那么适用了,发生着微妙的反转,尤其是在当下接近年底之时。

  房价涨了,卖不出去;房价降了吧,降不下来,因为还有更多人不答应!

  武汉楼市似乎到了一个很尴尬的时候。

  NO. 1|壹

  最近位于武汉四环线外的一新楼盘,叫融创九派江山江赋,不知出何原因,对外释放均价8千多,最低价甚至探到了7500元/㎡。

  消息释放当日,就遭到了100多组投诉。


  这投诉的都是谁?是前期业主?并不是,融创九派江山江赋这个盘,是第一次开盘。刚开始卖房,哪来的前期业主。

  再看看这被举报投诉的内容,写的是“低价扰乱市场”,常规的老业主维权一般都是写“开发商欺诈”和“质量维权”之类。所以举报融创的人很明显了,绝对是周围的同行。



  那为什么会被举报呢?

  要说这个盘位于四环郊区,周边均价普遍在9200元左右,最高甚至在9500元/㎡。

  融创这个盘的备案价,也备在9000元。

  但首次开盘的定价,融创的操盘手定在了8000多,部分价格甚至更低至7500。

  和周边楼盘相比,这个楼盘相当于打了9折。

  你这价格直接拉低了整个片区房价,你让周边楼盘怎么活?

  这个区域位于武汉四环线外经开区,本来外溢客户就少,地缘客户为主,房子不好卖,你这么一降价,难道要让其他楼盘跟着你一起降价么?那些已经有前期业主客户的楼盘该怎么办?跟着降还是不降?

  所以,难怪要被投诉了。

  最后的结果是,大量的投诉导致融创该楼盘负责人被约谈,并收了一份企业监管函,要求整改。

  但好在,这个楼盘开盘当天,销量几近日光。

  真实降价带来的效果,是显而易见的。

  此前汉阳的融创1890,由23150降价至20000元一平,一改以往滞销节奏,迅速成为汉阳二环刚需改善的首选盘;

  位于汉阳滨江的广电兰亭大境,备案价16250元/平,折后价约15000元/㎡,较备案价优惠力度在1500元以上,截至目前去化在5成左右,也还算不错的了。

  那为什么别的楼盘降价就没有引起如此多的投诉呢?

  那就说到竞品了。融创1890周边没啥竞品,有的也差不多卖完了。像融创江赋这样四环线外,本来客户就少,周边竞品还有8~9个的,还真属少见。


  NO. 2|贰

  直接降价遭投诉?那涨价呢?当然,也不是没涨过价。

  看看融创的另一个项目,武昌区域的豪宅—武汉融创壹号院,

  今年5月25日,武汉融创壹号院2期开盘,和1期相比,单价暴涨4200元/平米,创下了武汉有史以来的最大单价涨幅。

  武汉融创壹号院二期,位于姚家岭村K1地块,共779套房源,其中740套为住宅。

  看似4200的涨幅高,但实际涨的不多,涨了10%而已。

  但结果怎样呢?

  壹号院二期自5月25日开盘至今,4个月的时间里,网签数量仅为30套,但总住宅房源为740套,按这速度得8年才能卖完……

  就连置业顾问也曾说,我们这边客户主要以上访为主,老带新,但上访的人也很少。


  看,这就是涨价后的现状,房子卖不动,这跟此前的融创1890有些类似,处于高价的时候基本卖不动,而一旦降下来,房子就火了!

  而从今年年底楼市的行情来看,房子基本是涨不动了!所以说,当前武汉楼市有些尴尬了,你涨价了,没人买,等着站岗了!你降价吧,还有更多人不同意,左右不是人!

  这就是武汉楼市的现状!

  NO. 3|叁

  其实,也不止这一个项目想降价,只不过,他们是拐着弯来的。

  白沙洲在年初摸顶2万价格,原本以为顺利开启行情,没想到楼市来了个急转弯,十几个楼盘比拼价格拼性价比,万科云城,好不容易把版块价格拉上1.9万,龙湖三千城的入市,直接准备卖毛坯,2万也不冲了;同为纯新盘的精品也加紧推出2栋特价房,释放各种折扣套餐,总价比之前低了接近10万。

  还有关山核心某楼盘,虽然房价没啥变化,但车位促销力度大啊,5万一个!相当于直接让利近15万以上。你说优惠力度大不大?

  表面价是没动,但实际价格切切实实的跌了。

  想涨价的时候,开发商偷偷的搞茶水费,搞精装房,搞强制家电捆绑包,总能想到办法偷偷把房价拉上去。

  如今,只要真心想打折,也同样总能找到办法。

  只是怎么个降价法才够体面,才能不出现类似融创江山那样被几百人投诉的情况,这估计是接下来很多项目得好好琢磨的问题了!

  NO. 4|肆

  要说出现这些情况的背后,与今年黑天鹅事件的特殊环境有关。

  截至9月26日,武汉共销售新房9.8万套,去年同期的数据是14万套。

  考虑到今年疫情的原因,这个数据也是不错了,市场的基本面在恢复,但如果微观到每一家开发商,每个楼盘,那又是另外一回事了。

  成交量的不足,自然带来现金流回款的不足。而一到了年底,开发商为了追求回款,追求快速成交资金回笼,更加显得迫切了。

  

  涨价了没人买,唯有降价!割肉!

  尤其是年末,市场观望情绪持续增加,加上开发商新政的三道红线,等一系列特殊原因,也就出现市场上打折降价出售的项目非常多,这在近几年的楼市中也是很罕见的。

  当然,对购房者来说,这无疑是有益的,今年年底前买房无疑是最好的时机。

  而市场总是有落有起,等明年开春,可能武汉楼市又是另外一片天了!

  但房价大涨大跌的时代,真的已经过去了!